Condominio: ripartizione spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a livello

Tema molto dibattuto in ambito condominiale è quello relativo alla ripartizione delle spese per la manutenzione, ordinaria e/o straordinaria, delle parti comuni, in particolare dei tetti, dei lastrici solari, dei balconi e delle terrazze a livello.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1117 c.c. i tetti e i lastrici solari sono sicuramente parti comuni al condominio, la cui manutenzione – se non destinati ad uso esclusivo da parte di uno o più condomini – è devoluta a tutti coloro che ne usufruiscono in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Va precisato che per lastrici solari si intende la superficie che si trova al culmine del fabbricato, che ha la funzione primaria di coprire lo stabile. Nel caso in cui porzioni del fabbricato non si elevino alla stessa altezza delle altre parti, lo stabile condominiale avrà, necessariamente, la copertura formata da più lastrici solari.

Pertanto, negli edifici costituiti da un unico corpo di fabbrica, alle spese necessarie per la manutenzione e ristrutturazione del tetto e del lastrico solare concorrono tutti i condomini, nessuno escluso, indipendentemente dal piano in cui la relativa proprietà è localizzata.

Qualora, invero, del lastrico solare facciano uso esclusivo uno o alcuni condomini, questi ultimi dovranno concorrere nelle spese nella misura di 1/3 mentre i restanti 2/3 verranno ripartiti tra tutti i condomini.

A differenza del lastrico solare, le terrazze o i balconi non sono parti comuni del condominio ma parti comuni del condomino che fruisce del terrazzo e del condominio posto al piano immediatamente inferiore. Questo per quanto riguarda le terrazze che non hanno altresì funzione di copertura di unità abitative sottostanti.

Invero, laddove le terrazze abbiano tale finalità di copertura esse andranno annoverate tra le c.d. terrazze a livello caratterizzate dal fatto di avere, per il proprietario dell’unità abitativa posta a livello, la medesima funzione di normali terrazze e, per il proprietario degli appartamenti posti ai paini inferiori, la medesima funzione del tetto o del lastrico solare condominiale.

La terrazza a livello è pacificamene considerata di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dal quale vi si accede, di cui costituisce la continuazione.

Proprio per tale loro particolarità le terrazze a livello hanno un regime giuridico proprio; pur se considerate come bene di proprietà di un singolo condomino (sono compravendute unitamente all’appartamento cui accedono) esse vengono annoverate da un punto di vista fattuale tra i beni comuni in quanto la loro funzione è comune sia al proprietario che ad alcuni o tutti gli altri condomini.

Particolare è dunque il regime di ripartizione delle spese previste per la manutenzione, ordinaria e straordinaria, di tali manufatti.

Infatti, fermo restando che gli elementi costituenti i frontini e gli altri elementi decorativi di dette pertinenze costituiscono parti comuni dell’edificio, con relativa ripartizione secondo i millesimi di proprietà di tutti i condomini, per quanto riguarda la manutenzione della soletta e dello strato isolante della terrazza a livello e della relativa pavimentazione, la giurisprudenza ritiene in via maggioritaria che ad essa vadano applicate le regole previste dall’art. 1126 c.c.

Pertanto, il proprietario dell’unità abitativa posta a livello della terrazza concorrerà nella misura di 1/3 delle spese, mentre tutti gli altri condomini (escluso il precedente) dovranno concorrervi per i restanti 2/3.

Per capire quali siano i condomini tenuti a partecipare alle spese è necessario previamente individuare quali siano le unità abitative poste al di sotto della terrazza a livello e, successivamente, dividere tra questi la spesa complessiva (i 2/3) in relazione alle quote millesimali di ciascuno.

Ovviamente, se chi ha l’uso esclusivo della terrazza a livello volesse delle pavimentazioni e/o delle opere (parapetti, ecc.) di valore superiore a quelle commerciali correnti ed esistenti in precedenza, dovrà assumere interamente a suo carico la differenza di spesa.

Spesso si verifica “un caso limite” che si determina quando siamo in presenza di una terrazza a livello che copre un solo appartamento e/o vano (p.e.: la terrazza a livello di un appartamento al primo piano che copre un locale a piano terra con ingresso dalla strada). Anche in tal caso le spese sono per 1/3 a carico di chi usa la terrazza e per i restanti 2/3 a carico dell’unico proprietario del sottostante locale coperto dalla terrazza medesima.

avv. Francesca Zanoni

 

 

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~ di avvocato Francesca Zanoni su 21 marzo 2013.

8 Risposte to “Condominio: ripartizione spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a livello”

  1. buonasera, la terrazza giardino condominiale ,(incastonata a livello con il piano terra di due blocchi condominiali)copre dei box auto esclusivi, più area manovra per altri box e scale di accesso ai blocchi condominiali sotto agli stessi, come ripartire le spese fatte per eliminare le infiltrazioni?

  2. Speet.le avvocato in riferimento a quanto esposto chiedo delucidazione relativamente alla ripartizione delle spese condominiali x rifacimento terrazzo a livello. Nel ns condominio la terrazza a livello e’ di proprieta’ esclusiva di un condomino. La stessa funge da cortura a un laboratorio e ad un appartamento di proprieta condominiale (primo livello), e a un piano seminterrato con cantine do proprieta do alcuni condomini.. per la riparzizione delle spese dei due terzi, si deve prendere in considerazione anche il minor valore dimercato delle cantine rispetto all’appartamento e al laboratorio immedoatamentr sotto il terrazzo? Grazie anna

    • Buongiorno Anna,
      a mio parere non è configurabile una ripartizione che tenga in considerazione la diversa destinazione d’uso delle parti di immobile che usufruiscono del manufatto (terrazza). La ripartizione di legge va fatta a prescindere da tale circostanza in quanto la funzione della terrazza è la medesima sia che si tratti di laboratorio sia che si tratti di cantine o altro.
      Cordiali saluti.
      avv. Francesca Zanoni

  3. Molto chiara l’illustrazione dell’argomento Terrazzo a livello e criteri di ripartizione.

    Potrebbe cortesemente confermare che, nel caso in cui un terrazzo (posto a servizio di un appartamento al primo piano), sorretto da colonne in cemento armato, sovrastante una porzione di cortile condominiale (al di sotto non vi è alcun vano o unità abitativa che dir si voglia, ma solo una porzione di cortile condominiale), non può essere classificato come “a livello” e, pertanto, non si può invocare l’applicazione dell’art. 1126 c.c.?
    In questa fattispecie quale criterio va applicato per le spese di riparazione della sola pavimentazione del terrazzo a seguito di infiltrazioni al di sopra della guaina impermeabilizzante?
    Come vanno ripartite le spese di riparazione di eventuali danni per infiltrazioni al di sotto della guaina impermeabilizzante?

    Grazie.

    Michele Baglio

  4. se un balcone + terrazzo a livello uniti per riparare la terrazza a livello si deve anche intervenire sul balcone (in perfette condizioni) chi paga la parte del balcone, sotto il balcone è parte comune cortile.”

  5. Sono interessata anche io allo stesso quesito posto da Michele Baglio, al quale non trovo ancora risposta: per un terrazzo posto a servizio di un appartamento al piano terra e sovrastante dei box, non classificabile come “a livello” perchè accedibile tramite due gradini, non si può invocare l’applicazione dell’art. 1126 c.c.?
    In questa fattispecie quale criterio va applicato per le spese di riparazione della sola pavimentazione del terrazzo a seguito di infiltrazioni al di sopra della guaina impermeabilizzante?
    Come vanno ripartite le spese di riparazione di eventuali danni per infiltrazioni al di sotto della guaina impermeabilizzante?

    Grazie

    Olga D’auria

  6. Nel nostro condominio una parte del tetto é costituita da un lastrico solare, che é anche parte del tetto del proprietario dell’attico. Posto che la suddivisione delle spese é da dividere per 2/3 e 1/3, mi chiedo, il condominio deve comunque pagare la pavimentazione di tutta la terrazza (che comunque dovrà essere fatta per evitare l’effetto rattoppo) o solo la parte che causa le infiltrazioni? Grazie

  7. Buongiorno,
    ringrazio quanti hanno inviato commenti e richieste in merito alla questione dell’articolo da me scritto.
    Peraltro, le questioni inerenti alle terrazze a livello sono di particolare complessità e devono quindi essere valutate avendo piena contezza della questione. Per dare risposta ai vostri quesiti ho bisogno di ulteriori informazioni e quindi vi invito a inviare le richieste con il modulo di consulenza legale on-line che trovate al link presente nella sezione INFO in alto a destra della pagina, specificando al meglio ogni dettaglio del quesito.
    tutte le informazioni arriveranno alla mia posta elettronica privata con ogni garanzia in tema di privacy (come potrete leggere nell’informativa che trovate nella pagina delle consulenze on-line).
    Grazie a presto.
    avv. Francesca Zanoni

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